中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司山東省分公司
“首押首封房地產(chǎn)：長(zhǎng)城資產(chǎn)持有鄒城市發(fā)展投資公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓”項(xiàng)目
項(xiàng)目介紹：
項(xiàng)目名稱：首押首封房地產(chǎn)：長(zhǎng)城資產(chǎn)持有鄒城市發(fā)展投資公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓
項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
一、鄒城市發(fā)展投資控股有限公司債權(quán)資產(chǎn)主要內(nèi)容
2013年9月13日,，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司山東省分公司（簡(jiǎn)稱長(zhǎng)城山東公司）收購(gòu)原鄒城工行持有鄒城市發(fā)展投資控股有限公司（簡(jiǎn)稱鄒城發(fā)展公司）債權(quán)本金29,200萬元，期限2年,，利息12%,，期限2013年9月13日至2015年9月12日，剩余本金2.718億,，截止2019年1月20日已逾期1653天,。債權(quán)總額為8.13億元。（鐵路中院于2017年11月8出具恢復(fù)執(zhí)行的裁定,，按上述債權(quán)計(jì)算至2015年12月31日,，債權(quán)總額為4.47億元）
擔(dān)保措施為：“鑫源國(guó)際城”項(xiàng)目房地產(chǎn)抵押（詳見后文）；債務(wù)人股東北京華泰金源投資有限公司（簡(jiǎn)稱北京華泰公司）100%股權(quán)質(zhì)押,。唯一股東北京華泰公司及殷憲平及配偶姚善芝,、殷帥、殷憲金,、殷憲鵬,、殷躍、徐愛玲,、滕州市宏瀚工貿(mào)有限公司提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保,，2014年9月22日追加北京天馬寶祥商貿(mào)有限公司為該項(xiàng)目保證人，擔(dān)保范圍為主合同項(xiàng)下7,000萬元債務(wù),。
債務(wù)人鄒城發(fā)展公司成立于 2008年3月11日，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)性質(zhì),，注冊(cè)地山東省鄒城市鐵山路778號(hào),，注冊(cè)資本為10000萬元，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā),、經(jīng)營(yíng)；自有房屋租賃?，F(xiàn)法人代表殷憲鵬（2013年10月22日,，公司法定代表人由殷憲平變更為殷憲鵬），唯一股東為北京華泰公司,，開發(fā)資質(zhì)為暫定,。
鄒城發(fā)展公司原為鄒城市國(guó)有資產(chǎn)管理委員會(huì)所屬的國(guó)有獨(dú)資公司，成立于2008年3月,，原注冊(cè)資本2000萬元,。2008年11月，根據(jù)鄒城市政府研究意見,，鄒城市國(guó)資辦在山東產(chǎn)權(quán)交易中心將鄒城發(fā)展公司全部國(guó)有產(chǎn)權(quán)通過掛牌交易由北京華泰公司30,157.39萬元的價(jià)格（含償還原公司所欠債務(wù)）取得,，轉(zhuǎn)讓價(jià)款全部繳清后，2009年11月20日完成股權(quán)變更及交割手續(xù),。目前,，鄒城發(fā)展公司的核心資產(chǎn)為“鑫源國(guó)際城”項(xiàng)目,，目前維持經(jīng)營(yíng)，該企業(yè)已被工商部門列為異常經(jīng)營(yíng)目錄,。
（一）訴訟執(zhí)行情況
目前該債權(quán)已處于執(zhí)行階段。2014年6月21日該債權(quán)出現(xiàn)第一次逾期,，2014年7月22日長(zhǎng)城山東公司宣布提前到期,，2014年8月26日取得方圓公證處《執(zhí)行證書》，2014年12月9日向濟(jì)南鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院（簡(jiǎn)稱鐵路中院）申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,，2014年12月12日,，鐵路中院出具執(zhí)行裁定書及（2014濟(jì)鐵中執(zhí)字第37號(hào)），送達(dá)后生效,，對(duì)抵質(zhì)押物已查封,，并向債務(wù)人及擔(dān)保方送達(dá)了《執(zhí)行通知書》。2018年7月23日鐵路中院下發(fā)《執(zhí)行裁定書》（2017魯71執(zhí)恢32號(hào)之一）,，裁定拍賣部分抵押住宅房產(chǎn),。2018年12月19日鐵路中院在司法拍賣網(wǎng)對(duì)9套房產(chǎn)進(jìn)行拍賣，2018年12月19日至20日的網(wǎng)絡(luò)拍賣成交了2套,?？偝山唤痤~146.56萬元，面積304.58平方米,，成交價(jià)均為4800元/平方米,。
“鑫源國(guó)際城”項(xiàng)目房地產(chǎn)抵押（已辦理在建工程他項(xiàng)權(quán)證），初始抵押共計(jì)496套,，112759.59平方米,。抵押物所在項(xiàng)目為鄒城發(fā)展公司開發(fā)的項(xiàng)目為“鑫源國(guó)際城”，地處濟(jì)寧市鄒城市核心區(qū)域,。山東鄒城市是全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市,，是全國(guó)八大煤炭基地之一。2014年12月17日鐵路中院向鄒城市房管局下達(dá)了《協(xié)助執(zhí)行通知書》,，并完成查封,，共計(jì)查封415套，總面積101,310.45平方米,。2018年7月23日鐵路中院下發(fā)《執(zhí)行裁定書》（2017魯71執(zhí)恢32號(hào)之一）,，裁定拍賣部分抵押住宅房產(chǎn)，目前正組織拍賣事宜,。
2,、質(zhì)押物的查封
質(zhì)押物為鄒城發(fā)展公司100%股權(quán)。2013年9月24日完成了對(duì)質(zhì)押股權(quán)的質(zhì)押登記,，并取得了股權(quán)出質(zhì)設(shè)立登記通知書（鄒工商股質(zhì)登記設(shè)字2013第0004號(hào)）,，2014年12月17日鐵路中級(jí)人民法院完成了債務(wù)人100%股份的查封,，目前處于長(zhǎng)城山東公司首輪查封狀態(tài)。
（一）抵押物的足值
前述“抵押物查封”已詳細(xì)描述,。位置較好，從已成交案例來看,，能夠覆蓋長(zhǎng)城山東公司債權(quán)本金,。
（二）施工方工程款優(yōu)先權(quán)的喪失
2015年9月施工方中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱中鐵建）向山東省高院提起訴訟，要求鄒城發(fā)展公司支付工程款3.73億,，并要求支持其工程款的優(yōu)先權(quán),，2016年4月13日，山東省高院出具《民事判決書》（2015魯民一初字第26號(hào)）,，中鐵建工程款由3.73億減少至2.43億,，同時(shí)不支持中鐵建的工程款優(yōu)先權(quán)的訴求。省高院于2016年4月13日駁回中鐵建工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的情況下,，中鐵建向最高人民法院提起上訴,，2016年12月13日，最高人民法院出具《民事判決書》（2016）最高法民終602號(hào),，對(duì)中鐵建的上訴請(qǐng)求不予支持,，駁回上訴，維持原判,。中鐵建對(duì)最高院二審判決不服,，向最高人民法院提起再審。目前,，最高法院出具最終判決,，即（2017）最高法民申2648號(hào)《民事裁定書》，駁回中鐵建再審請(qǐng)求,。
（三）濟(jì)寧銀座的租賃經(jīng)營(yíng)
2012年1月19日,，濟(jì)寧銀座租賃“鑫源國(guó)際城”部分商業(yè)區(qū)域開辦銀座鄒城店，可確權(quán)面積36,004.85平方米,2016年10月26日,，長(zhǎng)城山東公司同意鄒城發(fā)展公司與濟(jì)寧銀座已簽訂新的合同，濟(jì)寧銀座租金調(diào)整為利潤(rùn)分成模式,，目前無應(yīng)收租金,。山東銀座總部于2016年10月17日召開專項(xiàng)總經(jīng)理辦公會(huì)，推動(dòng)濟(jì)寧銀座的改造升級(jí),，確保門店正常經(jīng)營(yíng),，國(guó)內(nèi)大型超市-銀座商城的存續(xù)經(jīng)營(yíng)確保了抵押物的足值。
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